Mängel an Eigentumswohnung

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine der wichtigsten und größten Investitionen ihres Lebens. Umso enttäuschender ist es, wenn nach dem Einzug Mängel an der Wohnung auftreten. Ob feuchte Wände, Risse, defekte Haustechnik oder unzureichender Schallschutz – solche Baumängel beeinträchtigen nicht nur Ihre Wohnqualität, sondern können auch den Wert Ihrer Immobilie erheblich mindern. Doch was können Sie als Käufer tun, wenn Sie Mängel an Ihrer Eigentumswohnung entdecken? Welche Rechte stehen Ihnen gegenüber dem Bauträger zu, und wie können Sie diese durchsetzen? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um Ihre Ansprüche, wichtige Rechtsprechungsbeispiele und wie Sie professionell gegen Mängel vorgehen können.

Häufige Mängel an Eigentumswohnungen

Baumängel treten bei Neubauten leider immer wieder auf. Besonders bei Eigentumswohnungen sind häufig folgende Probleme anzutreffen:

• Feuchtigkeit und Schimmelbildung: Ursache sind oft undichte Fenster oder mangelhafte Abdichtungen.
• Risse in Wänden und Decken: Diese können auf Setzungsprobleme oder Baumängel hindeuten.
• Schlechte Schallschutzwerte: Lärmbelästigung durch unzureichende Dämmung ist häufig Thema.
• Defekte Heizungs-, Sanitär- oder Elektroanlagen: Fehlerhafte Technik kann den Alltag stark beeinträchtigen.
• Falsche oder fehlende Ausstattungen: Nicht erfüllte vertragliche Zusagen zu Böden, Fliesen oder Fenstern.

Solche Mängel schränken das Wohngefühl ein und führen oft zu erheblichen Reparaturkosten. Doch Sie müssen die Mängel nicht hinnehmen – gesetzlich stehen Ihnen umfangreiche Rechte zu.

Ihre Rechte bei Mängeln: Werkvertrag mit dem Bauträger

Der Kauf einer Eigentumswohnung wird in der Regel als Werkvertrag nach § 631 BGB qualifiziert. Das bedeutet: Der Bauträger verpflichtet sich, die Wohnung „mangelfrei“ und entsprechend den vereinbarten Vertragsbedingungen zu übergeben. Weist die Wohnung nach der Übergabe Mängel auf, haben Sie als Käufer folgende Rechte:

1. Nacherfüllung (§ 635 BGB)

Sie können vom Bauträger verlangen, dass die Mängel auf dessen Kosten behoben werden. Dies ist Ihr grundsätzliches Recht und meist der erste Schritt bei Mängeln.

2. Minderung und Rücktritt (§ 637 BGB)

Sollte die Nachbesserung nicht möglich oder nicht fristgerecht erfolgen, können Sie den Kaufpreis mindern oder sogar vom Vertrag zurücktreten. Dies kommt insbesondere bei erheblichen oder wiederholten Mängeln in Betracht.

3. Schadensersatz (§ 634 Nr. 4 BGB)

Wenn Ihnen durch die Mängel weitere Schäden entstanden sind – beispielsweise Folgekosten für die Nutzungsausfallzeit oder Reparaturen an anderer Stelle – können Sie Ersatz verlangen.

4. Verjährung beachten

Die regelmäßige Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB). Bei Kenntnis oder grober Fahrlässigkeit des Bauträgers kann sich diese Frist verlängern.

Rechtsprechung zu Mängeln an Eigentumswohnungen

Die Gerichte bestätigen immer wieder die umfassenden Rechte von Wohnungskäufern bei Baumängeln:

• BGH, Urteil vom 15.02.2018 – VII ZR 15/17
  Das Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass auch nach der förmlichen Abnahme der Wohnung verdeckte Mängel geltend gemacht werden können, wenn diese bei der Abnahme nicht erkennbar waren. Dies stärkt die Rechte der Käufer deutlich.
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2019 – 24 U 62/18
  Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass Schimmel und Feuchtigkeit in einer Eigentumswohnung erhebliche Mängel darstellen. Der Käufer hatte Anspruch auf Nacherfüllung und Schadensersatz.
• LG Berlin, Urteil vom 12.11.2020 – 65 O 56/19
  Das Landgericht Berlin sprach einem Käufer wegen massiver Risse in der Bausubstanz den Rücktritt vom Kaufvertrag zu, nachdem der Bauträger trotz mehrfacher Fristsetzung die Mängel nicht behoben hatte.

Diese Urteile sind beispielhaft dafür, wie Gerichte bei Baumängeln zugunsten der Käufer entscheiden.

Baubegleitende Rechtsberatung – Ihre Sicherheit von Anfang an

Um spätere Mängel und langwierige Streitigkeiten zu vermeiden, empfehlen wir eine baubegleitende Rechtsberatung. Bereits während der Bauphase prüfen wir Ihre Verträge, überwachen den Baufortschritt rechtlich und unterstützen Sie bei der Dokumentation eventueller Mängel. So können Probleme frühzeitig erkannt und rechtzeitig geltend gemacht werden – das spart Zeit, Kosten und Nerven.

Mit unserer baubegleitenden Rechtsberatung sichern Sie sich professionelle Unterstützung und stellen sicher, dass Ihre Eigentumswohnung mängelfrei und vertragsgemäß übergeben wird.

So gehen Sie bei Mängeln an Ihrer Eigentumswohnung vor

• Mängel dokumentieren
  Sammeln Sie Beweise: Fotos, Videos, Gutachten von unabhängigen Sachverständigen oder Baugutachtern sind unerlässlich, um die Mängel zu belegen.
• Mängelanzeige beim Bauträger
  Setzen Sie den Bauträger schriftlich über die Mängel in Kenntnis und fordern Sie eine Frist zur Nacherfüllung. Bewahren Sie alle Dokumente auf.
• Frist setzen und ggf. Fristablauf abwarten
  Erfüllt der Bauträger seine Pflichten nicht innerhalb der gesetzten Frist, können Sie weitere 
• Rechtsberatung in Anspruch nehmen
  Bei verweigerten Nachbesserungen oder drohendem Verstreichen wichtiger Fristen sollten Sie sich von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.

Ihr erfahrener Ansprechpartner für Mängelrechte an Eigentumswohnungen

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